Loi Pinel : l’immobilier à la relance

26 février 2015

Après la loi Duflot jugée trop contraignante à l’heure de choisir ses locataires, voici la loi Pinel sur le logement qui ouvre la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants ! Dispositif plus souple aux avantages fiscaux indéniables, la loi Pinel redonne de l’attractivité à l’investissement locatif immobilier. La Preuve !

Les nouvelles dispositions plus favorables de la loi Pinel commencent déjà à porter ses fruits auprès sur le marché immobilier.

« Ce regain d’intérêt de la demande, confirmé par notre partenaire le Comptoir Immobilier, est essentiellement dû à l’assouplissement des conditions du choix du locataire.

Depuis le 1er janvier  2015, la loi Pinel, contrairement à la précédente loi Duflot, autorise ainsi le propriétaire à louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants. Ainsi, il est possible de louer son bien à l’un de ses enfants sorti du foyer fiscal qui est par exemple parti faire ses études à Montpellier ou à Toulouse.

Après quelques années, à la fin des études, une donation, une vente ou bien une remise en location du bien sur le marché peuvent être envisagées » confirme Bernard Etienne, Directeur du Département gestion privée à la Banque Populaire du Sud.

Possibilité de moduler la durée d’engagement

Par ailleurs, un autre assouplissement majeur des conditions d’application appliqué dès le 1er septembre 2014 porte sur la durée de l’engagement de location du bien acheté.

Là où la loi Duflot imposait une durée minimale de neuf ans de location à usage d’habitation principale, le dispositif Pinel donne la possibilité aux investisseurs d’opter pour un engagement de location minimale de six ou neuf ans.

A l’issue de leur engagement initial irrévocable de six ou neuf ans, les investisseurs ont la possibilité de proroger cet engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

« La prorogation peut être de deux fois trois ans dans le cas où l’engagement initial était de six ans et de seulement trois années non renouvelables dans le cas où il était de neuf ans. Dans tous les cas, la durée maximale de l’engagement fiscal ne peut excéder douze ans » poursuit Bernard Etienne.

Les investisseurs qui prennent un engagement de location de douze ans bénéficient ainsi d’un taux de réduction d’impôt de 21 % (32 % en outre-mer). Le montant total des dépenses retenu pour l’application de l’avantage fiscal ne peut excéder 300 000 euros par contribuable pour une même année d’imposition. Il est à noter pour les investissements Pinel en métropole que la réduction d’impôt annuelle obtenue est maintenue sous le plafonnement global de 10 000 euros.

La réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement :

  Pour un engagement initial de 6 ans :

Durée

Crédit d’impôt en métropole*

Crédit d’impôt en outre-mer*

6 ans

12 %

23 %

1ère prorogation de 3 ans

6 %

6 %

2ème prorogation de 3 ans

3 %

3 %

sur 12 ans (période maximum)

21 %

32 %

 Pour un engagement initial de 9 ans :

Durée

Crédit d’impôt en métropole*

Crédit d’impôt en outre-mer*

9 ans

18 %

29 %

Prorogation de 3 ans

3 %

3 %

sur 12 ans (période maximum)

21 %

32 %

* calculé sur le prix d’achat.

La qualité du bien immobilier prime sur la défiscalisation

Les avantages fiscaux de la loi Pinel ne doivent cependant faire oublier une vérité première : « C’est avant tout un bien immobilier qui est acheté. La défiscalisation n’est qu’un avantage annexe. Avec l’immobilier, il faut être très attentif à son investissement.

Première règle de base la localisation : où j’achète ? Il faut toujours privilégier un marché locatif solvable dans des villes dynamiques ou universitaires. Et ne pas s’arrêter là dans sa quête d’informations ! Dans quel quartier, dans quel immeuble, petite ou grande copropriété, avec quel emplacement et avec quelle vue, sur le cimetière ou sur la mer ! Rien ne doit être laissé au hasard  » confie Bernard Etienne.

Ne pas oublier que ce bien deviendra peut-être un jour la résidence principale où passer ses vieux jours ! Autres options possibles, la loi Pinel permet également d’investir dans des logements acquis en l’état futur d’achèvement (délai de trente mois pour clore le chantier) mais aussi la pierre papier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Quoiqu’il en soit, l’heure est à nouveau venue de se pencher sur ce marché immobilier du locatif alors même que les taux d’emprunt sont historiquement bas. Une raison de plus de s’intéresser à cette nouvelle loi Pinel !

Le contexte spécifique du « cher » marché français

Quand le logement va, tout va. Et malheureusement en 2014, le logement a coincé en France avec moins de 300 000 logements construits sur l’année, loin de l’objectif des 500 000.

La France construit moins de logements qu’il n’en faudrait. Elle est en déficit dans ce domaine.

Car le portrait sociologique de la France évolue. La démographie soutenue et la multiplication des familles monoparentales ou recomposées soutiennent une demande élevée de logements. De plus, la culture française très encline à la propriété perpétue cette demande forte d’acquisition.

Une demande forte, une offre réduite : conséquence directe sur les prix au m² qui demeurent parmi les plus élevées d’Europe !


Le dispositif fiscal ci-dessus est susceptible d’évoluer. Le traitement fiscal de chaque souscripteur dépend de sa situation individuelle

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